爱情岛论坛北京69㎡搞三房，还是招商会整活

7月20日，朝棠揽阅正式开盘，据项目公布数据，当天劲销18.6亿元，去化接近九成。当然按照北京楼市以往的惯例，这个数据大概率会注点水，究竟有多少水分，还得等网签数据。 在69㎡这个北京最“刚”的面积段，朝棠揽阅上了三房配置。项目紧邻通惠河，总价最低不到400万，也就是说——按15%首付比例来算，最低55万，就能上车一个能通勤朝阳的三房“河景房”。 户型数量规划这块，开发商需要一个平衡，69㎡的小三房对购房者来说是性价比超高的“神户型”，但对开发商而言，可能是赚不到钱的户型。 项目主打86㎡三房和101㎡四房户型，69㎡户型只占项目总量的很小一部分。客户来都来了，买不上69㎡，可能会去看看其他小面积段的主力户型。 通州新规后入市的项目，在好房子政策的影响下已经卷麻了，刚需也不例外。包括朝棠揽阅的兄弟项目“云璟揽阅”，通州新刚改盘还有花溪云锦、国誉颂等。 两区交汇，大多爹不疼妈不爱，加上通州目前发展重点在运河商务区，预计未来很长一段时间都不会变，相比之下，八里桥的发展优先级不算高。 低总价，低门槛才能更好把握板块优势，即便需要后期置换，便宜，在二手市场也更有话语权。这个角度看，招商蛇口确实把通州楼市玩明白了。 高压线问题，据现场工作人员说，后期线路会做下埋处理，下埋后，对项目几乎没有影响。这是个老问题了，当地居民已经反馈多年，有人说“年年有计划要埋，年年没动作。” 铁柱倒觉得，处理高压线和地铁线下穿问题不难，毕竟新盘要开了，如此明显的不利因素会严重影响去化，招商蛇口应该会想想办法。而地铁线下穿也不罕见，项目大概率有现成的案例可以借鉴。 实测航班集中的时候，每隔几分钟，就能明显听到飞机发动机的轰鸣声，它不是局部能听到，而是对项目几乎所有的楼栋都有影响，处理起来相对麻烦。 从现场看到的价格，项目首次开盘均价6万元左右，部分户型下探到了5字头，相比之前传言的6.2万元/㎡，能感觉到招商这次是带着诚意来的，但可能还不够。 未来一段时间八里桥板块土地供应量不小，离项目比较近的东湾项目，当年开盘价6.5万元/㎡，但是这两年随着大量新项目入市，跌幅最高超过18%。